Antes de analizar la división de una cosa común conviene saber que existirá una comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece, de forma parcial, a varias personas a las que se les denomina “condueños o copropietarios”.
Dicho lo anterior, ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Así, cualquier condueño podrá pedir que se divida la cosa común, salvo que al dividir la cosa resulte inservible para el uso que se destine o que exista un pacto para no dividir la cosa.
IMPOSIBILIDAD DE DIVIDIR LA COSA COMÚN
Para ejemplificar esta imposibilidad de dividir, podemos enumerar una serie de circunstancias que no harían posible la división de la cosa común:
- Pensemos en un solar que al dividirlo no tiene la superficie mínima para construir según el Plan de Ordenación Urbana, en este caso vemos de forma clara la imposibilidad de dividir.
- Como dijimos anteriormente, cuando la división deje inservible el bien para el uso que se destinaría.
- Cuando la división desmerezca el bien, de manera que el valor por partes no alcance el valor de la común sin dividir.
- Cuando el coste de realizar la división sea muy alto en proporción al valor de la cosa común.
En los casos de imposibilidad de la cosa común, y cuando los condueños no acordasen que la cosa se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.
PACTO PARA CONSERVAR LA COSA SIN DIVIDIR
El artículo 400 del Código Civil establece la posibilidad de pacto con el objetivo de conservar la cosa sin dividir por un tiempo determinado que no puede exceder de diez años. No obstante, este plazo puede prorrogarse por acuerdo de los copropietarios.
CÓMO SE DIVIDE LA COSA COMÚN
La división de la cosa común se puede llevar a cabo de diferentes formas:
- Por acuerdo entre los condueños.
- Sometimiento de los condueños a la decisión de un árbitro.
- De no haber acuerdo entre los condueños, se aplicará a la división de la cosa común las reglas de la división de la herencia.
Es importante tener en cuenta que la división de la cosa común no perjudicará a terceros, los cuales conservarán los derechos que tengan sobre el bien, pensemos en hipotecas, servidumbres u otros derechos reales que le pertenezcan a terceros antes de hacer la división.
DERECHO USO VIVIENDA
En este apartado haremos alusión a un supuesto muy común: cuando después de un procedimiento de divorcio, la atribución del derecho de uso de la vivienda familiar –que pertenece a ambos cónyuges por mitad- a uno de los cónyuges.
Después del párrafo anterior, el lector se hará varias preguntas: ¿puede el otro cónyuge instar un procedimiento de división de cosa común para declarar la división de la vivienda familiar cuando el juez le atribuye a uno de los cónyuges el uso de la vivienda familiar?
Sin más dilaciones, la respuesta a la pregunta anterior es afirmativa, pero debemos tener en cuenta que la declaración de división de la cosa común y, por tanto, la extinción del condominio, debe respetar la atribución del derecho de uso atribuido en el procedimiento de divorcio y para ello debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para hacerlo valer ante terceros.
EL PROCEDIMIENTO DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN
La competencia para conocer de las demandas de la cosa común la tienen los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde esté la finca.
Este procedimiento lo pueden instar los copropietarios de la cosa común. Carecen de legitimación los acreedores de los comuneros pues no forman parte de la comunidad.
Una de las obligaciones de los comuneros es contribuir a la conservación de la cosa común, no obstante aunque no cumplan con este requisito pueden instar este procedimiento.
Cuando se decida que la cosa común será vendida mediante subasta pública, será necesario valorar la cosa común conforme al valor real del bien.
La cuantía del bien determinará el procedimiento y estrategia procesal a seguir, por eso cada caso hay que estudiarse de forma individualizada para hacer un “traje a medida” para cada situación.
Es conveniente el asesoramiento de un abogado especialista para el asesoramiento de cuestiones relacionadas con esta materia tan importante. De esta forma, con el consejo e información de un profesional podrá encontrar la mejor solución a su problema.
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Christian Tacoronte Mendoza
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