Una de las situaciones que más controversia suele generar entre arrendador e inquilino se produce cuando hay que realizar reparaciones en el inmueble. En este articulo vamos a dar respuesta, desde la perspectiva legal, quién debe hacerse cargo de ellas.

Para responder a esta pregunta, en primer lugar, tendremos que acudir al contrato de arrendamiento –si lo hay- dado que en el mismo se pudo haber establecido quién debe correr con dichos gastos, todo ello en virtud de la libertad de pactos. 

Si no se establece nada en el contrato, tendremos que acudir a la Ley de Arrendamiento Urbanos, disponiendo la misma en su artículo 21.4 que las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, es decir, del inquilino.

En resumidas cuentas, podemos decir que las OBRAS DE CONSERVACIÓN DEL INMUEBLE CORRESPONDEN AL ARRENDADOR, ya que en definitiva la correcta conservación del inmueble es precisa para cumplir la obligación de poner a disposición del arrendatario el inmueble arrendado y mantenerlo en disposición de poder ser debidamente utilizado.

Y AL ARRENDATARIO CORRESPONDERÁ LA REALIZACIÓN DE OBRAS O REPARACIONES MENORES, «PEQUEÑAS REPARACIONES. Por tanto, las obras que al arrendatario corresponden se caracterizan por su escasa trascendencia o entidad y por provenir del uso normal del inmueble. Las obras que no provengan del uso normal o que, aún siendo consecuencia del uso normal del inmueble, excedan de la consideración de obras o reparaciones menores, corresponderán al arrendador.

Si bien no se establece una definición concreta delconcepto “pequeñas reparaciones” en la ley, la doctrina ha venido estableciendo una serie de criterios que deberán analizarse en su conjuntopara determinar qué se considera como tal:

1.- Desgaste por uso ordinario de la vivienda: si se viene realizando un uso normal y ordinario de la vivienda y el elemento se ha desgastado debido a ese uso y hay que repararlo, entonces corresponderá la reparación o sustitución al inquilino.

Si por el contrario se produce un uso normal y ordinario de la vivienda y el desgaste del elemento no se debe a este uso, la reparación o sustitución del elemento corresponderá al arrendador. 

Por último, si la reparación es necesaria por un uso no normal de la vivienda o del elemento, se podrá considerar que la causa es atribuible al inquilino, por lo que en este caso la reparación o sustitución la pagará éste.

2.- Podrá depender también del tipo de bien afectado, considerando que si se trata de bienes muebles serán a cargo del inquilino, y si se trata de elementos que afectan al bien inmueble (paredes, techos, etc.) serán de cuenta del arrendador.

Al no tener un concepto jurídico claramente determinado y depender de los criterios empleados para su concreción, será en todo caso el Juez el que decida si estamos ante una pequeña reparación o de conservación, teniendo en cuenta las circunstancias del caso concreto. 

Desde este Despacho recomendamos que antes de suscribir cualquier contrato de arrendamiento, se realice un reportaje fotográfico para dejar constancia tanto del inventario como del estado de los bienes objeto de arrendamiento, y así evitar cualquier discrepancia al respecto.

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