Los contratos de arrendamientos que solemos encontrarnos con mayor frecuencia recaen sobre viviendas, locales o negocios. En este artículo nos centraremos en el contrato de arrendamiento de vivienda.

Este contrato se encuentra regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, reformada por la Ley 4/2013 y que entró en vigor el 4 de junio.

Existe una creencia muy extendida: hacer un contrato de arrendamiento se resume a buscar un modelo por internet y cambiar los nombres y datos sobre el bien a arrendar.

Nada más lejos de la realidad, algunas personas se arriesgan a firmar contratos sin haber comprendido cuáles son las consecuencias de la aplicación de cada una de las cláusulas incluidas en dicho contrato, sin conocer si las mismas son legales o la normativa aplicada a aquél sigue vigente.

Por otro lado, teniendo en cuenta que es el arrendador o casero, por norma general, quién se encarga de redactar el contrato de alquiler, no es raro que se incluyan cláusulas que pueden ser consideradas como abusivas, generando así indefensión en el arrendatario o inquilino.

Antes de firmar un contrato es conveniente que un abogado especialista en arrendamientos estudie la documentación y nos informe de estas posibles cláusulas. En nuestro despacho profesional estaremos encantados de recibirle y poder resolver sus dudas.
Con el objeto de intentar que los lectores conozcan los aspectos más relevantes de un contrato de arrendamiento, desgranaremos aquellas cláusulas que se suelen incluir en un contrato de arrendamiento típico y que debemos tener en cuenta a la hora de redactar o firmar este contrato.

PERMANENCIA EN LA VIVIENDA

Es muy frecuente que se recojan en estos contratos la obligación del inquilino a permanecer un año en la vivienda. Hay que tener en cuenta la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que entró en vigor en 2013, en ella se establece la posibilidad de dar por terminado el contrato transcurridos los seis primeros meses desde la firma del documento. Si bien es cierto que es posible que el inquilino sea penalizado siempre que dicha penalización haya sido recogida expresamente en el contrato.

PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ALQUILER

Otro aspecto importante es la posibilidad de prorrogar el contrato de arrendamiento. Si bien es cierto que hemos leído muchos contratos que recogen cláusulas que impiden al inquilino prorrogar el contrato de alquiler, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que la duración del arrendamiento será pactada por las partes, a este respecto hemos de tener en cuenta varios detalles:

· Prórroga obligatoria: Si la duración del contrato es inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años.
· Prórroga voluntaria: Es posible que la duración del contrato sea menor de tres años si el inquilino le comunica al arrendador o casero, con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato, su voluntad de no renovarlo.
· Necesidad de vivienda: Si una vez transcurrido el primer año, al arrendador comunica al inquilino que tiene necesidad de vivienda para sí u otros familiares, el casero puede mandar un escrito al inquilino concediéndole un plazo de al menos dos meses para que proceda al desalojo.

Podemos concluir, por ende, que la duración general del contrato de arrendamiento es de tres años y que la prórroga hasta llegar a dicha duración depende de la voluntad del arrendatario o inquilino y no del arrendador, salvo en el caso de que éste tenga necesidad de la vivienda tal y como establece la Ley, dicha circunstancia no es necesaria que se especifique en el contrato pues ya la Ley lo recoge.

ACCESO A LA VIVIENDA ALQUILADA POR PARTE DEL ARRENDADOR

Aunque muchos puedan considerar increíble esta cláusula, no es raro encontrarla en ciertos contratos. La idea de esta cláusula es que el arrendador pueda conocer el estado de su vivienda. No debemos olvidar que la Constitución Española en su artículo 18 establece que el domicilio es inviolable, por lo que esta cláusula es ilegal.

Lo que se pretende con esta cláusula es proteger al propietario de la vivienda, así en el caso que el inquilino no pague el alquiler, el arrendador pueda ocupar nuevamente la vivienda.

No debemos olvidar que para ocupar la vivienda se ha de acudir a la vía judicial para declarar el contrato resuelto mediante sentencia judicial y que ésta se haga efectiva para que el propietario pueda acceder nuevamente a su vivienda.

GASTOS DE LA VIVIENDA ARRENDADA

El artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada, sean a cargo del arrendatario.

  • Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)

Quizás el lector considere que la normativa es algo ambigua en este aspecto y se pregunte: ¿Qué sucede con el IBI?.
Bien, pensemos que este impuesto se paga por tener una propiedad y que la Administración a quién le reclamará dicho impuesto es al propietario, por ende el obligado a abonar la cuota del IBI es el propietario, salvo que en el contrato de arrendamiento se pacte que sea a cargo del inquilino.

  • Cuotas de la comunidad de vecinos

Este aspecto también se puede pactar, pero teniendo en cuenta que el inquilino en las reuniones de vecinos no tiene ni voz ni voto y el propietario sí, es normal general que esta cuota sea abonada por el propietario.

  • Tasa de basura y suministros básicos (luz, gas y agua, entre otros)

Respecto a estas partidas, no cabe duda que por ser el arrendatario o el inquilino quién hace uso y se beneficia de estos servicios, éste ha de ser la persona que abone las cuotas referentes a estos servicios.

  • Averías, mantenimientos de la caldera u otros o línea de teléfono fijo

Cabe también pactos en estos aspectos, si bien es cierto que es el arrendador el que por norma general soporta estos gastos.

Cabe matizar que aquellas averías que afecten a la habitabilidad de la vivienda son cosas que han de ser reparadas por el propietario. Por su parte, las pequeñas averías relativas al uso de la vivienda es responsabilidad del inquilino.

En definitiva, en este aspecto la Ley de Arrendamientos Urbanos es flexible en cuanto a la posibilidad de pactar quién afronta el pago de los servicios que afecten a la vivienda.

Es conveniente el asesoramiento de un abogado especialista para el asesoramiento de cuestiones relacionadas con esta materia tan importante. De esta forma, con el consejo e información de un profesional podrá encontrar la mejor solución a su problema.

Si tiene alguna duda o desea obtener más información sobre nuestros servicios, puede ponerse en contacto con nosotros a través de nuestra Página Web (www.tmabogado.es), vía email (tmabogado@gmail.com), por Teléfono (669.69.81.40) o presencialmente.

Nuestro Despacho Profesional está situado en la Calle Enriquito el Yerbero nº 2, en el municipio de Gáldar.

Christian Tacoronte Mendoza
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