En la práctica es muy frecuente que existan bienes inmuebles que carecen de escritura y, por ende, no se hallan inscritas en el Registro de la Propiedad. Las consecuencias de esta situación son varias:

– El propietario es titular civil del inmueble, pero al no poseer escritura pública (que lo acredita como propietario), no goza de especial protección frente a terceros.
– Al no estar inscrito en el Registro de la Propiedad, el inmueble o finca no goza del principio de fe pública registral y ello supone:

· Por un lado, no se presume que la finca pertenece a su titular. Es lo que se denomina principio de presunción de exactitud por el que la ley reputa exacto el contenido de los libros hipotecarios y, en este caso, al no estar inscrita la escritura en el Registro no se cumpliría con este principio.

· Y, por otro lado, que cualquier tercero con interés legítimo puede reclamar su derecho sobre dicho bien. Nos referimos al principio de presunción negativa de integridad en el Registro y es que los artículos 606 del Código Civil y el artículo 32 de la Ley Hipotecaria de 1946 señalan que:

“Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.”
En definitiva, en esta situación la persona se encontraría en una situación de inseguridad jurídica porque en cualquier momento su titularidad con respecto al bien puede ser puesta en duda y atacada por terceros.

QUÉ HACER SI NO TENGO ESCRITURA DE PROPIEDAD Y/O DICHA ESCRITURA NO ESTÁ INSCRITA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Bien, dicho lo anterior, el lector se pregunta qué alternativas o soluciones existen ante esta situación.

El Registro de la Propiedad lleva más de un siglo funcionando, no obstante, hay muchísimas fincas que no están inscritas en él. Hace varias décadas la normativa favorecía la inscripción de bienes inmuebles, bastaba con presentar una escritura de un año de antigüedad y la declaración de las partes. Posteriormente se exigía además un certificado catastral descriptivo y gráfico o también era y aún es posible acceder a dicho Registro presentando doble título, además de por el archiconocido procedimiento de expediente de dominio.
Llegando al presente, la situación ha variado en algunos aspectos con la Ley 13/2015 de 24 de junio que entró en vigor el 1 de noviembre de 2015. Esta Ley ha implantado varias novedades entre la que destaca la atribución de la tramitación de los expedientes de dominio a los Notarios. Dicha posibilidad es voluntaria pues se mantiene el procedimiento judicial para inmatricular fincas.

Por otro lado, sigue existiendo la posibilidad de inmatricular con doble título aunque con unos requisitos más rigurosos.

LA INMATRICULACIÓN

No podemos seguir adelante sin hacer referencia a este concepto, hemos hecho alusión a la inmatriculación de una finca en el Registro de la Propiedad, este acto se refiere a la primera vez que una finca accede al Registro de la Propiedad, es decir, a partir de dicho acto se empieza a gestar la historia pública de dicha finca.

EXPEDIENTE DE DOMINIO NOTARIAL

Como hemos hecho dicho anteriormente, existen varios métodos para inmatricular una finca, habría que estudiar cada caso para saber cuál es la solución que mejor se adapta a cada circunstancia, pero todos tienen sus ‘pros’ y sus ‘contras’, ya sea por sus costes fiscales, por el tiempo de tramitación que tienen o por los tramas legales que pesan sobre ellos. Es aquí donde la tarea de un profesional marca la diferencia y que puede ahorrarle muchos costes al interesado.

En esta ocasión haremos referencia al expediente de dominio, recordemos que este procedimiento puede ser tramitado judicialmente o directamente por el Notario del distrito donde radique la finca, o de los distintos colindantes, y si la finca radica en dos o más distritos, en cualquiera de ellos. Es en este último en el que nos centraremos en este artículo pues su tramitación es novedosa.

PERSONAS LEGITIMADAS PARA SOLICITAR EL EXPEDIENTE DE DOMINIO

El artículo 203 de la Ley Hipotecaria indica que es el titular de la finca quién puede iniciar este procedimiento, así como los comuneros, pero sólo respecto de su cuota indivisa. Además, piénsese en las herencias donde existen varios herederos y cada uno recibe una cuota de un bien determinado, en este caso, una vez hecha la partición de herencia, también éstos pueden solicitarlo.

SOLICITUD AL NOTARIO Y DOCUMENTOS A APORTAR

Para iniciar este procedimiento es necesario realizar una solicitud escrita dirigida al Notario. En ella se debe describir la finca y recoger varios datos.

La descripción ha de estar ajustada a los requisitos establecidos en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento que señala que se ha de especificar la naturaleza de la finca (rústica o urbana), su situación, sus linderos y sus medidas, entre otros detalles.
Los documentos que han de acompañar a la solicitud son muchos, entre ellos:

· Título de propiedad de la finca.
· Certificación catastral descriptiva y gráfica.
· Datos registrales de las fincas colindantes y cargas sobre éstas.
· Cargas del inmueble.
· Poseedores y arrendatarios de la finca.
· Certificación registral que acredite que la finca no está inscrita.
· Etc.

Como vemos, es un procedimiento algo complejo y la tarea de investigación que supone es muy elevada. Debido a lo larga que es esta cuestión, en sucesivos artículos seguiremos arrojando algo de luz a esta temática tan interesante y tan útil.
Es conveniente el asesoramiento de un abogado especialista para el asesoramiento de cuestiones relacionadas con esta materia tan importante. De esta forma, con el consejo e información de un profesional podrá encontrar la mejor solución a su problema.
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Christian Tacoronte Mendoza
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