Cuando una persona toma la decisión de independizarse o de formar una familia, es frecuente que para poder cumplir ese objetivo requiera de una vivienda en la que poder comenzar su nueva vida, su nuevo futuro inminente. Es en este punto en el cual muchas personas se plantean si alquilar o comprar un inmueble. Se trata de una decisión en la que influyen muchos factores, como por ejemplo la situación del mercado inmobiliario y el del alquiler, la coyuntura económica de cada persona, la posibilidad de acceder a financiación bancaria, entre otros aspectos. Pero lo cierto es que el Derecho nos ofrece la posibilidad de un “término intermedio” que nos permite dar respuesta a esta indecisión. Nos referimos aquí al derecho de opción de compra.

En términos generales podemos definir el contrato de opción de compra como aquel por el cual una de las partes le atribuye a la otra el derecho a decidir unilateralmente sobre la adquisición de un bien concreto, por un precio determinado y dentro de un periodo de tiempo acordado. 

Lo verdaderamente interesante a efectos de este artículo, es que el derecho de opción de compra, puede ir ligado a otro contrato, como por ejemplo el de alquiler. ¿Qué quiere decir esto? Esto quiere decir que podemos alquilar una vivienda y en el mismo contrato de alquiler pactar un derecho de opción de compra en favor del arrendatario sobre el mismo inmueble que se arrienda. Al prever en el contrato este derecho de opción de compra, una de las partes, el arrendatario/optante, sabe que puede ir pagando la renta del alquiler, pero que dentro del plazo que acuerden y pagando el precio que previamente se establezca, podrá comprar el inmueble en el que está alquilado. Es una buena opción, no solo para los que dudan entre comprar o alquilar, sino también para aquellos interesados en comprar un inmueble pero que no saben del todo bien si les gusta tanto, o responde tanto a sus necesidades como para hacer ese desembolso. 

El que concede el derecho de opción de compra debe tener plena disposición sobre el bien. Además este derecho puede recaer tanto sobre bienes muebles, como inmuebles, incluso sobre derechos y títulos valores como acciones de una sociedad. Eso sí, necesariamente las partes tienen que pactar el plazo durante el cual se ostentará el derecho de opción de compra y el precio por el cual se deberá ejercitar. 

¿Es necesario que el derecho de opción de compra se formalice en Escritura Pública ante Notario? La verdad es que no, como es regla general en el derecho español, en cuanto a la celebración de los contratos existe el principio de libertad de forma, con lo que podría contenerse en un contrato privado. Eso sí, es altamente recomendable que se recoja la opción de compra en una Escritura Pública autorizada por Notario, pues solo de esta manera tendrá acceso al Registro de la Propiedad y podremos ejercitar este derecho frente a cualquiera.  

Sin entrar muy en detalle les explico una diferencia fundamental entre constituir este derecho de opción de compra en documento privado o en escritura pública.Si acordamos la opción de compra en un documento privado, este derecho no podrá acceder al Registro de la Propiedad, de manera que si el que nos lo ha concedido vende el bien a un tercero, no podremos ejercitar el derecho de opción de compra sobre el nuevo adquirente si éste era de buena fe, pues desconocía la existencia de este derecho. De esta manera tan solo podremos reclamar la correspondiente indemnización contra el que constituyó el derecho en nuestro favor pero no podremos adquirir el bien. En cambio, si pactamos la opción de compra en escritura pública, el derecho tendrá acceso al Registro de la Propiedad. De esta manera cualquier adquirente del inmueble se verá afectado por nuestro derecho, ya que el mismo constaba en el Registro de la Propiedad; con ello conseguimos que aunque quién constituyó el derecho en nuestro favor transmita el bien a un tercero, podremos ejercitar nuestro derecho incluso frente al nuevo adquirente. 

Finalmente hemos de saber que, al tenor del artículo 14 del Reglamento Hipotecario,  para que el derecho de opción de compra acceda al Registro, es necesario que se acuerde expresamente entre las partes y que se haga constar en escritura pública tanto el precio por el que se ejercitará el derecho como el plazo durante el cual se podrá ejercitar. No podrá pactarse un plazo de duración superior a cuatro años, salvo que la opción de compra vaya ligada a un contrato de arrendamiento, en cuyo caso la opción de compra podrá pactarse por el tiempo en que se haya previsto la duración del alquiler y por tanto podrán ser más de cuatro años. 

Como pueden observar, el derecho no tiene solución para todo pero sí para muchas de nuestras preocupaciones. Para poner fin a sus dudas y plantear las distintas soluciones, no dude en acudir a la Notaria que libremente elija, obtendrá un asesoramiento de calidad. 

JUAN ENRIQUE COSTA NINOT – NOTARIO DE GÁLDAR

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