Hoy en día, prácticamente todos nos hemos dicho alguna vez la frase “voy a pedir una hipoteca”. Al mismo tiempo hemos de reconocer que a nadie nos gusta la palabra “hipoteca”, pues en definitiva implica, por regla general, estar durante un periodo más o menos largo de tiempo devolviendo una cantidad de dinero que nos han prestado. Pero al mismo tiempo hemos de ser conscientes de que gracias a las “hipotecas” podemos pedir prestado un dinero y que nos lo concedan a unos tipos de interés relativamente bajos si los comparamos con préstamos meramente personales. Ello es gracias a la seguridad que aporta la intervención de los Notarios y el buen funcionamiento de los Registros de la Propiedad en España. Por tanto no todo es malo.
Sin entrar en grandes tecnicismos, hemos de saber que una hipoteca, en sentido estricto, es un derecho real de garantía. Una hipoteca, como regla general, suele garantizar la devolución de un préstamo, es decir, la devolución de un dinero que nos han prestado. Su funcionamiento es sencillo: la hipoteca se constituye sobre un inmueble, de manera que si dejamos de devolver el dinero que nos han prestado, el acreedor (un banco como regla general) podrá ejecutar ese bien hipotecado para recuperar la cantidad que todavía debemos. Si el importe de la ejecución del inmueble alcanza para pagar lo que se debe, queda saldada nuestra deuda pero habremos perdido el bien; si se obtiene más de lo que debemos, la deuda quedará saldada, nos entregarán el sobrante pero habremos perdido el inmueble; y si con el importe de la ejecución no nos llega para cubrir lo que debemos, habremos perdido el inmueble hipotecado y además continuaremos debiendo la cantidad restante de la deuda con todos nuestros bienes presentes y futuros . Todo esto como regla general.
Otro aspecto característico de las hipotecas, al menos para las personas no relacionadas con el mundo jurídico, es que son algo complicadas de entender. Cómo funciona la hipoteca, la tasación del inmueble, los tipos de interés del préstamo aparejado a la hipoteca, las mensualidades, vencimientos, ejecuciones, entre otros aspectos, son cuestiones que no todos entienden fácilmente, como es natural, y requieren de ser explicados. Actualmente en España, los bancos, debido a algunos “palos” que se han llevado en un pasado, explican de forma bastante detallada todas las características y condiciones de las hipotecas. Pero no olvidemos que los bancos no dejan de ser parte interesada, son los acreedores, y por ello se hace fundamental la intervención obligatoria y necesaria de unos profesionales excelentemente formados y preparados para explicar este tipo de operaciones y que además sean imparciales. Esos profesionales no pueden ser otros que los Notarios.
Actualmente, y desde la entra en vigor de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, cuando un banco concede a una persona física un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble destinado a uso residencial en el que se hipoteca ese mismo inmueble u otro que se destine a vivienda, los prestatarios y los hipotecantes (a las personas a las que les dejan el dinero y las dueñas del inmueble que se hipoteca, que en muchas ocasiones coinciden), deben comparecer frente al Notario que ellos libremente elijan, para que éste les explique al detalle todas las características del préstamo hipotecario. En este asesoramiento tan solo están presentes los prestatarios y el Notario, pero no el Banco.
Todo ello se lleva a cabo a través de un acta, en el que se le pueden hacer al Notario todas las preguntas que se tengan sobre la hipoteca, para que queden resueltas todas sus dudas y todo ello antes del día en que se firme el préstamo hipotecario con el banco. Concretamente este asesoramiento se tendrá que llevar a cabo dentro del plazo de 10 días a contar desde que se haya entregado toda la documentación a los prestatarios y la tenga disponible el Notario para revisarla. El préstamo hipotecario solo se podrá firmar cuando hayan pasado estos diez días, de manera que los prestatarios hayan recibido un asesoramiento notarial de calidad e imparcial, y haya pasado suficiente tiempo para que piensen su decisión acerca de la hipoteca.
Obviamente el día de la firma del préstamos hipotecario, el Notario volverá a leer y explicar todo lo referente al préstamo hipotecario que se va a firmar, en este caso en presencia tanto del banco como de los prestatarios. Por tanto tenemos un doble control notarial: primero en el asesoramiento individualizado a los prestatarios por parte del Notario, y segundo el día de la firma del préstamo hipotecario.
Las hipotecas implican un duro compromiso, pero tienen grandes beneficios, permiten, en muchas ocasiones, construir nuestros proyectos de futuro. El asesoramiento notarial es su derecho, y los Notarios intervienen aquí para darles la mayor tranquilidad y claridad posible en una decisión tan importante.
JUAN ENRIQUE COSTA NINOT – NOTARIO DE GÁLDAR